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Fibras tienen un rendimiento diez veces mayor que el IPC pese a crisis del sector construcción

Monserrat Gómez - 1:36 - 27/11/2019
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  • Su principal competencia son las tasas de interés, que en 2019 comenzaron su ciclo de bajas

Foto: Archivo.

Aunque el 2019 ha marcado el inicio de los recortes de tasas en las principales economías del mundo y México no es la excepción, esta situación, que tradicionalmente favorece a las inversiones en renta variable, no es igual para todos los instrumentos, y las Fibras (Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces) comienzan a levantarse como uno de los ganadores en el mercado mexicano.

El índice de la Bolsa Mexicana de Valores que mide el rendimiento de estos instrumentos (S&P BMV Fibras) registra un avance de 35% durante el 2019, mientras que el IPC, considerado la principal referencia del mercado de renta variable mexicano, apenas registra un alza de 2.91% en el mismo lapso.

Contrario a lo que se podría pensar, las fibras no están muy involucradas en el sector construcción, que actualmente atraviesa por una crisis en México, comenta el vicepresidente de inversiones de Skandia.

"Las fibras no se concentran en inmuebles en construcción, sino en inmuebles ya consolidados y maduros…hay muchos inmuebles muy diversificados en diferentes sectores, como hoteles y oficinas, por lo que las fibras en realidad son un una mezcla de activos y esta diversificación, que también puede ser geográfica, hace que sean bien vistas por los inversionistas".

El sector industrial es uno de los favoritos porque paga arrendamientos a largo plazo, muchas veces en dólares y el flujo está más asegurado.

Para muestra, Fibra MacQuire (Fibra MQ) se perfila como una de las más rentables de la Bolsa Mexicana de Valores en 2019 con un alza de más de 51% a unas semanas de terminar el año. Ello se debe, de acuerdo con Jaime Álvarez, a que es una de las firmas con mayor exposición al sector industrial, al mismo tiempo que tiene un buen nivel de exigencia en los inmuebles que arrienda y su dividendo se ha ido incrementando.

Fibra Uno, por su parte, dio a conocer hace unos días la firma de un acuerdo vinculante para la adquisición de un portafolio de 74 propiedades industriales ubicadas al norte del país, con un área bruta rentable (ABR) de 1,262,457 metros cuadrados. Moody's señaló que "La intención de FIBRA UNO de financiar con deuda su reciente adquisición de una gran cartera de propiedades industriales, presionará sus indicadores que ya de por sí se encuentran al alza y los llevará al umbral superior de su rango de calificación".

La calificadora dijo que este riesgo crediticio se neutraliza parcialmente por el incremento esperado en el valor de mercado de la extensa huella de FUNO, soportado por la mejora en la mezcla de propiedades de la cartera y la estabilidad del flujo de efectivo. También, se espera un incremento de ingresos provenientes de proyectos recientemente entregados, aunque no estabilizados, de otras propiedades recientemente adquiridas, y de proyectos en su etapa final de desarrollo."

Sin embargo, la Asociación Mexicana de Fibras Inmobiliarias tiene una opinión un poco contrastante, y señaló recientemente que entre las preocupaciones para el sector se considera el actual entorno de baja en el ciclo económico, lo que está teniendo efectos nocivos para los arrendatarios, junto con el efecto negativo del rezago en el comercio al por mayor.

"Adicionalmente, preocupa la desaceleración que se ha visto en los niveles de construcción, ya que se encuentra en sus niveles más bajos de los últimos diez años. Esto en parte por un endurecimiento en el otorgamiento de permisos. Sin embargo, se espera que esta situación se comience a revertir, volviendo a generar oportunidades de inversión en el mediano y largo plazo".

¿A qué se debe el contraste que ha provocado el apetito de los inversionistas por estos instrumentos? Jaime Álvarez, vicepresidente de inversiones de Skandia Latinoamérica, señala como el factor fundamental que explica este desempeño al hecho de que, por ley, tienen la obligación de distribuir el 95% de su resultado fiscal en forma de dividendos para los inversionistas.

"La competencia de este dividendo son las tasas de interés, entonces entre 2017 y 2018 las subidas de tasas por parte de Banxico les hacían mucha competencia y éstos fueron años complicados". En cambio, en 2019, el dividendo de entre 6 y 9% anual que pagan estos instrumentos comienza a representar una diferencia significativa con el rendimiento de los instrumentos de renta variable.

"De concretarse una tendencia de baja en las tasas, las fibras podrían verse beneficiadas dado el mayor atractivo del rendimiento de sus dividendos contra las tasas que otorgan los instrumentos de deuda, así como su necesidad de refinanciarse de manera constante ante su obligación de distribuir el 95% de su Resultado Fiscal, por lo que una caída en las tasas se vería reflejada en un financiamiento más barato para las mismas" coincide Intercam Casa de Bolsa.

Amefibra señala como ventajas potenciales el mayor interés de las Afores en el sector, la formalidad de las Fibras en la presentación de declaraciones para hacer frente a un nuevo paquete fiscal y una mayor transparencia en la emisión de CFDIs.


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